Rauchwarnmelder - Einbaupflicht bis zum 31.12.2017

Hier finden Sie einige Informationen zum Thema Rauchwarnmelderpflicht.

 

Beschluss über Rauchwarnmelder

 

Gemäß Art. 46 Abs. 4 BayBO müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure (über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden, und zwar spätestens bis zum 31.12.2017.

 

1. Die umfangreiche Fachliteratur geht überwiegend davon aus, dass eine Pflicht zur gemeinsamen Beschlussfassung besteht, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich aus Wohnungen besteht, also kein Teileigentum vorhanden sind (seien es Gewerberäume oder Garagen, auch nur eine einzige). In diesem Falle besteht eine geborene Zuständigkeit der Gemeinschaft. Der Verwalter muss den Einbau auf die Tagesordnung setzen und die Eigentümer müssen beschließen.

 

Handelt es sich um eine WEG, in der neben Wohnungen auch Teileigentum vorhanden sind (einige einzige Garage im Sondereigentum reicht beispielsweise aus), besteht keine geborene Verbandszuständigkeit. In diesem Falle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss fassen (Beschlusskompetenz), muss es aber nicht. Der Verwalter muss in diesem Fall aber wenigstens die Wohnungseigentümer über ihre Verpflichtung informieren, beispielsweise durch zur Verfügungstellung eines Informationsblattes mit den wesentlichen Eckdaten.

 

2. Bei einem beschlossenen gemeinschaftlichen Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, ob die Eigentümer, die bereits selbst installiert haben, von dem gemeinschaftlichen Einbau ausgenommen werden müssen. Diese Frage ist zu verneinen. Auch diese Eigentümer müssen eine Gemeinschaftsinstallation hinnehmen, weil das Gemeinschaftsinteresse vorgeht. Dies hat der BGH in zwei Grundsatzentscheidungen für das Mietrecht im Hinblick auf den Mieter entschieden (BGH Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 290/14). Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 01.07.2015 (25 S 167/14) angeschlossen: Auch der Eigentümer, der bereits selbst eingebaut hat, muss einen Neueinbau durch die WEG nach entsprechender Beschlussfassung dulden. Die Eigentümer könnten alternativ aber auch einen modifizierten Beschluss fassen, wobei dann das Risiko, dass die bereits installierten Rauchwarnmelder hinsichtlich Technik und Installation den Vorschriften entsprechen, allerdings bei der WEG liegt.

 

3. Ein weiterer diskutierter Komplex ist die Wartung der Rauchwarnmelder. Nach den Bestimmungen der BayBO ist die "Betriebsbereitschaft grundsätzlich durch den unmittelbaren Besitzer" sicherzustellen, also den selbstnutzenden Eigentümer oder den Mieter.

 

Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz hat, auch die Wartung der Rauchwarnmelder aus Sicherheits- und Kontrollzwecken an sich zu ziehen, also gemeinschaftlich zu beauftragen, ist streitig. Das Amtsgericht Bottrop hat einen derartigen Beschluss mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklärt (Urteil vom 18.09.2015 = 20 C 25/15). Der dort entschiedene Sachverhalt ist allerdings ein anderer. Dort wurde die Wartungspflicht den einzelnen Eigentümern (und nicht der Gemeinschaft) auferlegt.

 

Meines Erachtens müsste hinsichtlich der Übernahme der Wartungspflicht durch die WEG als Verband eine Beschlusskompetenz bestehen. Außerdem dürfte ein solcher Beschluss auch grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also nicht anfechtbar sein. Der BGH hat das überwiegende Interesse des Eigentümers an der Sicherstellung der Ausstattung und Funktion der Rauchwarnmelder herausgehoben. Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander angeschlossen und ebenfalls das überwiegende Gemeinschaftsinteresse an "Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder aus einer Hand" betont. Ich gehe deshalb davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft neben dem Einbaurecht bzw. der Einbaupflicht auch eine Beschlusskompetenz für den Abschluss eines Wartungsvertrages hat, also ein Gemeinschaftsvertrag beschlossen werden darf (nicht muss). Ein solcher Beschluss entspricht auch Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (das heißt, er hält einer Anfechtung stand), wenn die allgemeinen Bedingungen erfüllt sind (ordnungsmäßige Ankündigung, Angebotseinholung und Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes).

 

(Quelle: Rechtsanwälte Frey Schäfer Brandt, Köln)

Art 46 Bay BO
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